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Elementos comunes y privativos en la Propiedad Horizontal

15/01/2020 12:48 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

Existen dos tipos de propiedad bien diferenciados en los edificios divididos en régimen de propiedad horizontal

Tras haber abordado en otros dos artículos precedentes el concepto del derecho de propiedad horizontal, y su título constitutivo, vamos a ver en este breve ensayo el diferente régimen jurídico que corresponde a los bienes comunes y a los bienes privativos, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal y resto de normas de aplicación.

Recordemos que la propiedad horizontal es un tipo de propiedad de carácter especial, que se constituye sobre edificios divididos en inmuebles independientes, como pisos, trasteros, garajes, locales comerciales, etc… y que atribuye al titular de cada uno de ellos:

  1.  Un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble.
  2.  Un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los inmuebles particulares.

Bienes Comunes.

Se trata de aquellas instalaciones o partes del edificio que resultan necesarias o bien son de utilidad para uso y disfrute de todos los propietarios individuales de los pisos, locales y en general inmuebles privados en los que está dividido.

Una definición negativa de las partes comunes sería la de que es común toda parte del edificio que no es privativa.

Como vimos en los anteriores artículos, la propiedad de cada inmueble privativo conlleva un derecho de copropiedad sobre estos bienes comunes.

Elementos privativos propiamente dichos: pisos, locales comerciales, viviendas

balloon-940031_960_720Se limita a recoger lo que es normal que sean elementos comunes y no impide que puedan existir en un edificio sujeto a este régimen elementos comunes distintos de los contemplados en el mismo, o que algunos de tales elementos puedan configurarse como privativos, si así lo recoge el título constitutivo.

El artículo 396 del Código Civil enumera a modo ilustrativo los siguientes elementos comunes: el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Por otro lado, podemos diferenciar entre:

  • Elementos comunes esenciales o por naturaleza. Son inherentes a la común propiedad y no se pueden separar del derecho de propiedad privativo. Por ejemplo el pasillo o las escaleras comunes.
  • Elementos comunes accidentales o por destino. Se trata de partes del edificio que podrían tener un uso privativo, como un piso o local, pero se destinan a servir como elemento común a la comunidad. Por ejemplo, un local para establecer un gimnasio para uso de los propietarios. Se determinan en el título constitutivo. Y se puede ejercer “a posteriori” la desafección de dichos bienes, para convertirlos en privativos, si bien se debe establecer la correspondiente cuota de participación, con la consiguiente reducción de las de los demás pisos o locales.

 Elementos privativos

De manera opuesta a los elementos privativos, se caracterizan por su propiedad, uso y disfrute de un titular privado.

Conforme a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, debe tratarse de un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como los anejos.

Podemos diferenciar:

  • Elementos privativos propiamente dichos: pisos, locales comerciales, viviendas, garajes y trasteros, con su correspondiente cuota de participación.
  • Anejos: Partes de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, pero que son accesorios de un piso o local del que son inseparables. La Ley cita a modo de ejemplo la buhardilla y el sótano.

Conforme vimos antes, los elementos privativos pueden convertirse en comunes, que al incidir en el título constitutivo, requiere unanimidad de todos los propietarios, así como modificación de cuotas del resto de inmuebles privativos.

Elementos comunes esenciales o por naturaleza. Son inherentes a la común propiedad


Sobre esta noticia

Autor:
Andrés Muñoz Barrios (137 noticias)
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Tipo:
Reportaje
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