×
×

Error de autenticación

Ha habido un problema a la hora de conectarse a la red social. Por favor intentalo de nuevo

Si el problema persiste, nos lo puedes decir AQUÍ

×

Andrés Muñoz BarriosMiembro desde: 01/11/14

Andrés Muñoz Barrios
0
Posición en el Ranking
0
Usuarios seguidores
Sus noticias
RSS
  • Visitas
    398.225
  • Publicadas
    172
  • Puntos
    0
Veces compartidas
38
¡Consigue las insignias!
Trimestrales
Recientes
Visitas a noticias
03/05/2020

Estudio de la Orden Ministerial 336/2020 del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana que abre la puerta a expropiar inmuebles privados para cumplir con el Plan Público de Vivienda

Una de esas medidas que el gobierno ha aprobado durante el estado de alarma por el COVID19 y que han generado polémica entre los ciudadanos ha sido la Orden Ministerial 336/2020 del Ministerio del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana dirigido por el socialista José Luis Ábalos.

Leyendo la exposición de motivos de la Orden Ministerial, parece que el objetivo es incorporar al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual (utilizando literalmente una de las frases que indica).

El punto más conflictivo.

Aunque se ha acusado a esta Orden ministerial de tener una redacción vaga y confusa, y de no ostentar una adecuada técnica jurídica, y aunque igualmente se le ha criticado por el hecho de que parece que hay puntos de la Orden que poco o nada tienen que ver con la situación sanitaria dramática que toca gestionar en este momento, hay un párrafo de esta OM que es el que más conflicto ha suscitado entre los juristas, economistas o profesionales de la industria inmobiliaria.

Y es el que encontramos en el punto 3 del artículo 4 en concreto, sobre lo referido al concepto de “solución habitacional”: <<Cuando no se disponga de este tipo de vivienda, la ayuda podrá aplicarse sobre una vivienda adecuada, de titularidad privada o sobre cualquier alojamiento o dotación residencial susceptible de ser ocupada por las personas beneficiarias, en los mismos regímenes.>>-

Previamente se indica <<Las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y de Melilla pondrán a disposición de la persona beneficiaria una vivienda de titularidad pública, o que haya sido cedida para su uso a una administración pública, aunque mantenga la titularidad privada, adecuada a sus circunstancias en términos de tamaño, servicios y localización, para ser ocupada en régimen de alquiler, de cesión de uso, o en cualquier régimen de ocupación temporal admitido en derecho>>.

¿Expropiando viviendas privadas?

Y la respuesta a esta pregunta es lo que más preocupa a muchos ciudadanos, propietarios de inmuebles que temen que esta nueva norma pueda atribuir potestades a los poderes públicos para coaccionarles a ceder sus inmuebles desocupados, indistintamente de su voluntad como legítimos propietarios.

Y es que a primera vista parece que lo que pretende la Orden Ministerial es atribuir a las CCAA como competentes en materia de vivienda el mandato de facilitar viviendas públicas para los beneficiarios del programa público de vivienda, o bien utilizar viviendas privadas en caso de que no existan suficientes viviendas de titularidad pública o a disposición de la administración competente.

¿Cómo podemos responder adecuadamente a esta pregunta?.

En primer lugar debemos tener claro el terreno de juego normativo, es decir, debemos entender cómo funciona el derecho de propiedad en nuestro país, y esto es lo que vamos a hacer en los siguientes puntos.

Para a continuación poder determinar, en función de la legislación sobre propiedad privada y expropiación en España, si esta polémica Orden Ministerial va a permitir las expropiaciones de las viviendas privadas, y de ser así si sería legal y posible o por el contrario sería perfectamente recurrible por no ajustarse a la normativa superior al respecto.

inmueble 1

Recordemos que una Orden Ministerial, en la jerarquía legal tienen rango de reglamento y están sometidas a la normativa superior: Normas Europeas, Normas Internacionales, Constitución Española, Leyes Orgánicas y Leyes Ordinarias.

La Propiedad en el Derecho.

Una de las instituciones básicas sobre las que se fundamenta la sociedad moderna es la del reconocimiento del derecho a la propiedad privada. Dice nuestro Código Civil de 1889 en vigor que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. En la misma línea se sitúan todos los códigos legales del mundo occidental.

Como indica el jurista y economista Friedich Hayek, ganador del Premio Novel en 1974, el Derecho, la libertad y la propiedad forman una “trinidad inseparable”. ¿Cómo puede existir un estado de Derecho que no respete la libertad? ¿Y cómo puede existir libertad sin tener la seguridad y certeza legal de que los bienes propios no nos podrán ser hurtados? De otra forma no tendríamos un estado de Derecho, ni existiría libertad verdadera, sino un estado confiscatorio que aprovecharía la fuerza del aparato político para despojar a los ciudadanos de sus bienes privados.

La Propiedad en la Constitución Española.

Nuestra Constitución Española de 1978 garantiza y reconoce el derecho a la propiedad privada en su artículo 33, dentro de su Capítulo Segundo del Título Primero, referente a los derechos y libertades de los ciudadanos.

El hecho de que no se regule en el capítulo referido a los derechos fundamentales es un claro indicio de que la perspectiva constitucional es la de que la propiedad se considera como un derecho “estatutario” sometido a las necesidades públicas en su caso.

La Expropiación Forzosa.

Esto es acorde con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa de 1954,  que somete la propiedad a los intereses generales del Estado y las Administraciones Públicas.

Esta potestad administrativa supone el poder del Estado para arrebatar la propiedad en los casos que resulte procedente, pero bajo un sistema de garantías ofrecido a los ciudadanos expropiados y que sirven de contrapeso a la potestad estatal.

Se aplicaría la ley de expropiación forzosa

inmueble 2Como bien señala el citado artículo 33 de la Constitución nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Por utilidad pública se entiende las exigencias del funcionamiento de la Administración o de sus concesionarios. Y por interés social cualquier forma de interés prevalente al individual del propietario, distinto del supuesto anterior.

La declaración de utilidad pública o de interés social ha de ser hecha por la ley, aunque no es necesario que se trate de una ley formal (STC 111/1983, de 2 de diciembre). Así también, la Ley de Expropiación Forzosa admite la existencia de una declaración implícita de utilidad pública en relación con la expropiación de inmuebles, en todos los planes de obras y servicios públicos.

El procedimiento de expropiación forzosa.

La potestad expropiatoria ha de ejercitarse a través de un procedimiento formal estricto, que tiene el carácter de requisito “ad solemnitatem”.

La primera fase del procedimiento general expropiatorio consiste en concretar en los bienes determinados, o en parte de los mismos, las exigencias de la utilidad pública o el interés social que legitiman una operación expropiatoria cierta. Responde a la pregunta de por qué un bien concreto estaría sujeto a la expropiación. Por ejemplo, pensemos en un puente que debe asentarse sobre el terreno de un ciudadano privado, no pudiendo situarse en ningún otro lado para unir de forma más óptima una carretera.

inmueble 3A partir de ahí se debe seguir un trámite de audiencia y alegaciones, en definitiva, sujeto a información pública.

Una vez superadas las fases anteriores y si se dicta acuerdo expropiatorio, viene la fase de fijación del justiprecio. Debe determinarse un justo precio para el propietario al que se van a expropiar sus bienes. Este puede acordarse por mutuo acuerdo si el precio ofrecido por la Administración es aceptado por el ciudadano. O bien subsidiariamente, por procedimiento contradictorio que acaba en el Jurado Provincial de Expropiación.

¿Se ajusta lo previsto en la Orden 336/2020 TMA a la legislación sobre expropiación forzosa?

Como hemos visto en nuestro estudio legal previo, y a modo de recapitulación: la propiedad privada es un bien constitucionalmente protegido, y que no puede ser expropiado por las administraciones públicas sino bajo una clara necesidad que lo justifique, en orden a la utilidad pública o interés general.

Ello debe razonarse suficientemente en un procedimiento administrativo que cumpla con lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa (y su normativa de desarrollo), que tras las fases de inicio, alegaciones y resolución dará lugar en su caso a la determinación de un justo precio. Y que como todo procedimiento administrativo es susceptible de recurso en vía administrativa primero y en vía judicial después.

Así que parece difícil creer que con un párrafo en una Orden Ministerial se vayan a poder expropiar bienes privados.

Sería necesario como hemos estudiado aquí todo un procedimiento administrativo complejo, que empezase por supuesto por la determinación de la necesidad social, y de por qué se identifica como necesaria la expropiación de un inmueble concreto (su propiedad, o su posesión, si se pretende obligar al propietario a darla en arrendamiento a quien se determine beneficiario del programa; recordemos que la propiedad implica el uso y disfrute, o su no uso a discreción del propietario, no pudiendo de ordinario ser coaccionado).

¿Por qué entonces se ha introducido este párrafo en esta Orden?

Ahora cabría preguntarse por qué introducir este párrafo en la norma, despertando las inseguridades y suspicacias del sector inmobiliario, así como de los propietarios de inmuebles.

Siendo cierto que, a través de un solo párrafo de una orden ministerial no se va a poder expropiar sin seguir todo lo previsto en la legislación vigente, con el procedimiento administrativo necesario, empezando por determinar intereses sociales y concretar bienes a expropiar, no es menos cierto que lo que hace la orden es legitimar a las Comunidades Autónomas que así lo estimen a comenzar a estudiar casos concretos en los que crean que es necesario expropiar bienes privados para cumplir con el plan de vivienda público.

Desde luego que se tendrá que seguir el procedimiento legal necesario, con todas las garantías, pero hasta ahora esta forma de actuación administrativa (requerir viviendas privadas para el uso público a colectivos desfavorecidos) no existía en España.

Esto implica una claro riesgo jurídico-patrimonial para ahorradores e inversores. Hasta ahora, un ahorrador que quisiese invertir en comprar inmuebles para luego alquilarlos, tenía que tener en cuenta en su “plan de negocio” el precio a pagar, los costes de transmisión de la propiedad (Escrituras, Registro de la Propiedad, Impuestos) los costes fijos (comunidad, derramas, IBI, etc…) y los costes variables (roturas, desperfectos, etc…) para determinar si lo que puede cobrar por alquiler le va a compensar. Ahora, además de tener todo esto en cuenta, debe tener en cuenta también que quizá en un momento determinado su Comunidad Autónoma le puede abrir un expediente de expropiación forzosa para obligarle a ceder su inmueble a un tercero beneficiario, y sin saber si lo que le van a pagar se va a adecuar a los precios de mercado (que son su referente al invertir). 

Esto hará que los grandes inversores internacionales puedan renunciar a invertir en inmuebles en España, lo cual implica pérdidas para el sector y menos dinamismo para el mercado. Los que no van a poder “huir” van a ser los pequeños inversores que hayan decidido invertir los ahorros de toda su vida en inmuebles para alquilar.

Repetimos aquí que el proceso administrativo debe cumplir con las suficientes garantías legales que hemos examinado, pero sin embargo para pequeños propietarios el tener que litigar con la Administración Pública en caso de no estar de acuerdo con la resolución o con el justiprecio resulta muy complicado y muchas veces inasumible.

En definitiva: esta Orden implica poner palos en las ruedas a los propietarios e inversores, así como al sector inmobiliario en general, que ya está muy “tocado” por la crisis actual y que con esta nueva legislación se va a ver aún más perjudicado.

La Constitución reconoce como derecho fundamental

Más recientes de Andrés Muñoz Barrios

Elementos comunes y privativos en la Propiedad Horizontal

Elementos comunes y privativos en la Propiedad Horizontal

Existen dos tipos de propiedad bien diferenciados en los edificios divididos en régimen de propiedad horizontal 15/01/2020

El título constitutivo en propiedad horizontal

El título constitutivo en propiedad horizontal

La constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere una serie de elementos subjetivos, objetivos y formales, que denominamos título constitutivo 06/01/2020

Desarrollo y naturaleza del derecho de propiedad horizontal

Desarrollo y naturaleza del derecho de propiedad horizontal

Breve historia del concepto jurídico del derecho de propiedad horizontal en el derecho civil español 29/12/2019

Mostrando: 6-10 de 136