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El proceso de desahucio y la reclamación de Rentas de la vivienda alquilada

08/03/2017 16:00 0 Comentarios Lectura: ( palabras)

Claves para desahuciar al inquilino que no paga, Pasos del arrendador para recuperar la vivienda alquilada, Opciones del arrendatario tras ser requerido de pago, El lanzamiento del inquilino de la vivienda arrendada y La ejecución de sentencia reclamando la deuda al inquilino

Deshaucio

La Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del Alquiler de viviendas, la cual entraba en vigor el 6 de Junio de 2014, pretendía agilizar los procesos de desahucio de los inquilinos morosos y hacer un proceso más eficaz y seguro para el arrendador, modificándose así la Ley del Desahucio Express.

La realidad es que, aunque los plazos se han acortado, están muy lejos de conseguir el lanzamiento en pocos días, resultando que el dueño de una vivienda tarda un mínimo de cuatro meses en recuperar la posesión de la misma una vez producidos los primeros impagos.

Claves para desahuciar al inquilino que no paga

A través de este procedimiento el arrendador solicita la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario de su obligación de pago de la renta o de otras cantidades análogas, tales como gastos de luz, agua, comunidad, …etc.

Los aspectos principales a tener en cuenta a la hora de promover el desahucio son los siguientes:

• El retraso en el pago por parte del inquilino de una única mensualidad de renta da derecho al arrendador a solicitar el desahucio del inquilino, interponiendo para ello la correspondiente demanda de desahucio por impago de alquiler.

• Frente a un impago de alquiler el arrendador antes de acudir a la vía judicial debe reclamar el pago de los alquileres y rentas asimiladas en un previo intento amistoso solicitando del inquilino por escrito y preferentemente de forma fehaciente mediante burofax el pago de las cantidades debidas en el plazo más breve posible.

• El arrendador nunca debe tomar medidas frente al inquilino tales como cambio de cerraduras, corte de suministros (agua, luz, …), ya que con ello podría incurrir en delito de coacciones, lo cual no conseguiría sino complicar el proceso de desahucio.

2.- Pasos del arrendador para recuperar la vivienda alquilada

Para el caso de que cualquier negociación amistosa con el arrendatario no surtiera efecto, el arrendador se verá en la necesidad de acudir a la vía judicial, siendo muy importante interponer la demanda cuanto antes, ya que en caso contrario la deuda se vería incrementada con el sólo transcurso del tiempo, pudiendo ocurrir que dichas cantidades no pudieran ser recuperadas por el arrendador en un futuro para caso de insolvencia del inquilino.

El desahucio por impago de alquiler se sustanciará por los trámites del juicio verbal, el cual se iniciará por demanda.

La demanda ha de interponerse mediante Abogado y Procurador y habrá de solicitarse además del desahucio acumuladamente se condene al demandado y en su caso a los avalistas o fiadores, si los hubiere, al pago de las cantidades adeudadas por el arrendatario.

Entre los documentos que han de acompañarse a la demanda se encuentran los siguientes:

• Nota simple del Registro de la Propiedad de la vivienda alquilada.

• Contrato de arrendamiento.

•Notificación fehaciente al inquilino reclamando las rentas y cantidades asimiladas.

• Justificantes del pago por el arrendador de los gastos y suministros adeudados por el inquilino.

3.- Opciones del arrendatario tras ser requerido de pago

Una vez presentada la demanda y admitida a trámite mediante Decreto, el Juzgado da traslado de la misma al inquilino, el cual tiene las siguientes opciones:

• Pagar las cantidades debidas y hacer entrega de la vivienda.

• No abonar las rentas ni cantidades asimiladas, permaneciendo en el inmueble.

• Enervar la acción de desahucio, abonando el inquilino antes del juicio las cantidades debidas y los gastos judiciales correspondientes por la necesidad del arrendador de acudir a dicho proceso. Esta opción otorga al arendatario la posibilidad de permanecer en el inmueble alquilado.

El retraso en el pago por parte del inquilino de una única mensualidad de renta da derecho al arrendador a solicitar el desahucio del inquilino

El inquilino sólo podrá enervar la acción una vez durante la vida del contrato; en caso de una segunda demanda, puede ser desahuciado aunque pague.

La enervación de la acción de desahucio puede evitarse con envío de burofax al inquilino un mes con anterioridad a la demanda requiriéndole de pago de las cantidades debidas.

• Oponerse a la demanda en el plazo de diez días contestando a la misma. Para caso de oposición del arrendatario, se celebrará vista en la fecha señalada en el Decreto, finalizando el procedimiento mediante la correspondiente Sentencia, a diferencia de los supuestos anteriores que se resolverán mediante Auto.

Las únicas causas de oposición que podrán hacerse valer por el inquilino es la circunstancia de que el arrendador reclamase cantidades superiores a las debidas, lo que se conoce como “pluspetición”.

4.- El lanzamiento del inquilino de la vivienda arrendada

El lanzamiento consiste en una serie de acciones del órgano judicial conducentes al desalojo del inquilino del inmueble alquilado para el caso de que el mismo no proceda de forma voluntaria a la puesta a disposición del arrendador de la vivienda alquilada.

De esta manera, la Comisión Judicial compuesta por el Secretario Judicial y un funcionario de auxilio devolverá la posesión del inmueble al arrendador, procediendo para ello a la apertura de la puerta, al cambio y sustitución de cerraduras y a la entrega de nuevas llaves al arrendador.

La Comisión Judicial también elaborará el correspondiente Acta del estado del inmueble para el caso de que el arrendador quiera reclamar posteriormente daños sufridos por la vivienda alquilada.

La fecha del lanzamiento viene señalada en el Decreto del cual se da traslado a las partes tras la admisión de la demanda.

Para el caso de que el inquilino se opusiera a la demanda dentro del plazo de diez días conferido al efecto se deja sin efecto la fecha del lanzamiento señalada en el Decreto, fijándose nueva fecha en la Diligencia por la cual se notifica la oposición del inquilino.

Llegado el día señalado para el lanzamiento, el Juzgado procederá a desalojar al inquilino a fin de dar la posesión al arrendador.

Tras el lanzamiento los bienes propiedad del inquilino se consideran bienes abandonados.

5- La ejecución de sentencia reclamando la deuda al inquilino

Se inicia mediante la interposición de la correspondiente demanda ejecutiva, una vez transcurridos veinte días desde la firmeza de la Sentencia o Decreto condenando al inquilino a pagar la deuda. Este plazo de veinte días es de cumplimiento voluntario para el deudor.

Transcurrido dicho plazo, a través de la ejecución de sentencia, el arrendador puede instar el cumplimiento judicial de la misma, solicitando al mismo tiempo el embargo de bienes del deudor a fin de hacer efectivo el pago de los importes a los que ha sido obligado (sueldo, bienes, cuentas bancarias, ), si bien, en la práctica resulta muy difícil que el propietario arrendador consiga recuperar la totalidad de las rentas.

YÁNIZ ABOGADOS VITORIA somos un despacho especializado de la capital alavesa que cuenta con amplia experiencia en desahucios y reclamación de rentas.

Si tiene cualquier duda o necesita estudio o aclaración sobre su caso estaremos encantados de poder ayudarle.

Ana Isabel Yániz Ugartondo

https: //yanizabogados.com


Sobre esta noticia

Autor:
Yanizabogados (17 noticias)
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Reportaje
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